Gewerbeimmobilie vermieten – das ist wichtig für den Mietvertrag

Wenn Sie Gewerbeimmobilien kaufen und vermieten möchten, müssen Sie sich mit dem Gewerbemietrecht auseinandersetzen. Die Bestimmungen unterscheiden sich teilweise deutlich vom Wohnraummietrecht. Wir verraten Ihnen die wichtigsten Punkte, die Sie als Vermieter von Gewerberäumen wissen sollten.

Unterschiede Gewerbe- und Wohnraumvermietung

Bei gewerblich genutzten Immobilien herrscht weitgehende Vertragsfreiheit, was die Inhalte, Form und Aufhebung des Mietvertrages betrifft. Gesetzliche Schutzvorschriften für Mieter gelten hier nicht. Vermieten können Sie Ihre Immobilie sowohl an natürliche als auch an juristische Personen – also Gesellschaften wie GmbHs oder AGs.

Ihr Gewerbemietvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

Mietobjekt (samt Nennung aller zum Objekt gehörigen Nebenräume, wie Garage, Keller oder auch Parkplätzen)
Mietzweck
Mietdauer
Mietzins (Festmiete, Umsatzmiete, Staffelmiete)

Mietpreisfestlegung, Mieterhöhung und Mietminderung bei Gewerberäumen

Die Höhe der Miete ist im Gewerbemietrecht frei von den Mietparteien verhandelbar. Als Vermieter müssen Sie sich also nicht an lokalen Mietspiegeln orientieren. Das bedeutet aber auch, dass Sie keine einseitige Mietpreisanpassung vornehmen können. Deshalb ist es empfehlenswert, gerade bei langfristigen Gewerbemietverträgen, eine Mietpreiserhöhung vertraglich festzuhalten. Dieses Vorgehen bezeichnet man als Staffelmiete.

Alternativ haben Sie die Möglichkeit, Gewerbeeinheiten für einen gleichbleibenden monatlichen Festpreis zu vermieten oder aber eine sogenannte Umsatzmiete auszuhandeln. Diese Umsatzmiete umfasst in der Regel eine fixe Basismiete plus einen Anteil, der sich nach den tatsächlichen Umsätzen des Mieters richtet. Dann dürfen Sie als Vermieter jederzeit Auskunft über die Umsätze Ihres Mieters verlangen, um den Mietzins entsprechend errechnen zu können.

Die Mietminderungsklausel – die teilweise sehr verbreitet ist – soll den Vermieter vor Mietminderungen in den Fällen schützen, in denen er selbst nicht für eine Nutzungseinschränkung der Mieträume verantwortlich ist. Eine solche Klausel kann zwar von beiden Parteien vereinbart werden, aber nur, solange das Recht des Mieters zur Rückforderung der Miete eindeutig unberührt bleibt (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519). Generell sollte eher von einer solchen Formulierungen abgesehen werden, da sie in der Regel als unangemessene Benachteiligung für den Mieter eingeschätzt werden.

Kündigung und Sonderkündigung von Gewerbemietverträgen

Für Gewerberäume existiert kein gesetzlicher Kündigungsschutz. Das heißt, Mieter oder Vermieter können normalerweise jederzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres den Mietvertrag kündigen. Individuell können Sie mit Ihrem Mieter jedoch auch kürzere oder längere Fristen vereinbaren. Üblich sind Mindestvertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren.

Bereits ein Mietrückstand von einem Monat innerhalb von zwei Monaten eröffnet Ihnen als Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Allerdings müssen Sie hierbei üblicherweise nachweisen, wie sich die ausbleibende Mietzahlung auf Ihre finanzielle Situation auswirkt. Für den Mieter ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht für den Gewerbemietvertrag laut § 543 BGB lediglich „aus wichtigem Grund“. Solch ein Kündigungsgrund besteht zum Beispiel, wenn Sie Baumaßnahmen am Objekt durchführen lassen, die dem Mieter die Nutzung der Räumlichkeiten unmöglich machen. Selbst dann muss der Kündigung im Regelfall jedoch eine Abmahnung vorausgehen. Das Sonderkündigungsrecht greift ebenfalls, wenn sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass die Räumlichkeiten gar nicht für den Gewerbebetrieb genutzt werden dürfen. Sie sollten deshalb unbedingt alle Bestimmungen kennen, die für die Immobilie gelten.

Im Gewerbemietrecht existiert auch noch ein sogenanntes Zerrüttungskündigungsrecht. Dies tritt bei einem unangemessen Verhalten des Vermieters gegenüber dem Mieter in Kraft, etwa bei geschäftsschädigender Verleumdung oder Bedrohung.

Konkurrenzschutz

Häufig verlangen Mieter einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz. Mit diesem Konkurrenzschutz verpflichten Sie sich, andere Einheiten in der gleichen Immobilie nicht an gleichartige Gewerbe zu vermieten. So schließt der Mieter aus, dass ein Konkurrenzbetrieb in unmittelbarer Nachbarschaft einzieht. Ob Sie diese Klausel aufnehmen wollen, sollten Sie gründlich abwägen.

Für die Gestaltung eines rechtlich einwandfreien Gewerbemietvertrags sollten Sie sich umfassend informieren und gegebenenfalls vom Experten beraten lassen.